推出交易服务平台，锦江为酒店行业补上全生命周期的最后一块拼图
2022-06-10 09:48:16 来源：
酒店资产交易正在成为2022年国内酒店业的关键词之一。2022年5月，特朗普以3.75亿美元的价格将位于华盛顿的特朗普国际酒店租约卖给了CGI Me...
酒店资产交易正在成为2022年国内酒店业的关键词之一。
2022年5月，特朗普以3.75亿美元的价格将位于华盛顿的特朗普国际酒店租约卖给了CGI Merchant Group。而在此前，美国加州的 Alila Ventana Inn & Spa 酒店，也以超1.4亿美元的价格被转让，国外酒店资产交易风云再起。
在欧美等发达国家的成熟酒店市场，酒店资产交易市场活跃度一直处于高位。据仲量联行的数据，2019年全球酒店市场交易规模达708亿美元，其中，欧美市场占比约80%，这或与其连锁化进程密不可分。
中国酒店业经历过去近20年的高速发展后已逐渐步入成熟期，如今业内竞争加剧，马太效应显著，头部集团的优势愈发明显，品牌化、连锁化成为主流趋势。据中国饭店协会《2022中国酒店业发展报告》，以同一品牌3家(含)门店以上为连锁酒店的统一口径，截至2022年1月1日，中国共计2147个连锁酒店品牌，连锁客房数为472万间，连锁化率为35%，上涨4个百分点，但仍远低于欧美成熟市场60%-70%的水平。
随着国内酒店市场品牌化、连锁化提速，行业也正在经历洗牌期，这刺激了国内酒店交易市场的活跃。
据仲量联行披露，中国2021年酒店投资市场总交易额约为21亿美元;《澎润2022年酒店业展望与十大趋势》则预计2022年中国酒店资产交易将逐步增多。6月初，身为中国规模最大的综合性旅游酒店集团之一的锦江国际集团顺势推出“全球酒店交易服务平台”，进一步完善产业链版图。
全球酒店交易服务平台，顾名思义，核心价值在于撮合酒店资产与经营权的交易。该平台面向全国酒店投资人、酒店品牌公司，提供酒店经营权出售、酒店物业出售/出租、酒店经营权求购、酒店物业求购/求租、酒店品牌加盟以及酒店交易过程中的咨询服务，包括估值、市场调研、投资咨询、品牌筛选、法律/财务/工程尽职调查等服务内容。
“市场上有早已介入酒店交易的第三方平台，也有正在跃跃欲试的酒店集团，但真正以酒店集团背景去赋能酒店交易的平台还未出现，这是一个深蓝市场。”上海锦江酒店国际投资管理有限公司总经理、全球酒店交易服务平台总经理张羽翀如是说。
01
酒店全生命周期闭环搭建
10多年前，酒店资产管理的概念进入中国。
2010年1月，国务院国有资产监督管理委员会宣布拟让央企剥离非主业的酒店和宾馆资产，这是一场牵连128家央企酒店资产的重组变局，涉及2500家酒店、超过1000亿的酒店资产，让酒店资产管理的概念迅速在行业内蔓延开来。
所谓酒店资产管理，涉及到包括“融、投、建、管、退”的酒店资产全生命周期，不仅需要酒店通过经营盈利，还要实现资产的价值回归、可交易和可流动。龙藏资本董事长赵祥龙将之定义为：服务支持系统平台(酒店)的全部资产的综合管理过程，并由此达成酒店资产获得合理的资产回报目标，继而实现其资产价值。
但在中国酒店业过去40余年的快速发展中，尤其是在地产酒店领域，酒店资产管理是被忽略的。
地产商投资大宗酒店的初心，往往不仅为了通过经营酒店获取经济收益，其根本或是土地拍卖时的严格要求，又或是地产开发商希望通过吸引优质酒店品牌入驻提升地产整体的商业价值，这使得部分高端酒店的资产优势很难完全被展示。
当地产企业遭遇困难之际，这些酒店资产就成为被抛售的核心。2020年三道红线政策就促使大量地产商抛售酒店资产进行回血。这样的态势延续到2022年，地产商为了降杠杆、赚现金、稳负债而抛售酒店，在一定程度上促进了近年来酒店市场的交易活跃。
为了解决酒店重资产退出的问题，促进酒店在重资产行业投资领域的发展，近些年酒店行业也不断对酒店类资产进行证券化尝试。
比如在2021年9月22日，中国绿发-中金公司-上海鲁能JW万豪侯爵酒店资产支持专项计划(专项用于碳中和)就获上交所受理，这是市场酒店资产碳中和类REITs项目。项目发行金额为45亿元，期限为20年，底层物业资产为上海鲁能JW万豪侯爵酒店。
更重要的是，酒店业经过40年的发展，竞争已正式从跑马圈地过渡到存量整合。未来无品牌优势的酒店，竞争压力会越来越大。中国酒店市场会是结构性竞争，是连锁品牌和无品牌酒店竞争、大型酒店集团之间的竞争。
同时，在消费升级与用户需求发生新变化的情况下，市场倒逼酒店品牌对设施和品牌概念等进行升级，处于困境中的酒店更是需要重新定位、更换品牌以适应市场环境下的新挑战，但也有难以适应时代变化，或缺少升级资金的业主和酒店投资人，他们会选择抛售酒店的经营权或酒店物业。
“酒店市场是一个流动的市场，有人退，就有人进。”张羽翀指出，“融、投、建、管、退”里，投和退是一体两面，健康的酒店资产交易由买卖双方共同构建，以实现双向利益。
买卖双方的诉求正在促使一个更加专业的酒店资产交易平台诞生。作为中国规模最大的综合性旅游酒店集团之一，锦江国际集团旗下酒店板块不仅规模排名全球第二，且品牌矩阵完整、管理专业。此次推出“全球酒店交易服务平台”，不仅恰逢其时，也补上了酒店行业全生命周期的最后一块拼图。
02
更专业的人做更专业的事
6月初，“全球酒店交易服务平台”小程序低调上线试运营。对于一个新兴的交易平台，想要快速度过冷启动阶段，就要明晰酒店资产交易市场的核心痛点和需求。
张羽翀认为，酒店资产交易的核心痛点在于信息不对称。而信息不对称演化出诸多酒店交易需要攻克的难关，比如提升了酒店交易的成本、延长买卖周期，产生的信息差也会破坏酒店资产交易的安全性，加剧双方交易过程的摩擦。
信息不对称的第一关，卡在酒店资产估值上。
中国旅游协会副会长兼秘书长张润钢曾指出，“酒店交易双方估值上存在分歧，卖方都要回头看，出手时再怎么样也要把当初投入的资金收回来，一般多少还要再赚一点;买家则要向前看，要按照这家酒店未来能够创造的收益来决定价格，至于开发者当初投入多少并不在他们的考虑范围之内。”